Trasformare un Casale in B&B, casa vacanze o Agriturismo nelle Marche
Un casale abbandonato tra le colline marchigiane può diventare molto più di una casa: può diventare un'attività. Sempre più proprietari — italiani e stranieri — scelgono di trasformare un rustico o un casolare in un B&B, un agriturismo o una casa vacanze, unendo il fascino dell'architettura rurale a un progetto imprenditoriale concreto. È un percorso diverso da una semplice ristrutturazione: richiede scelte progettuali specifiche, il rispetto di normative dedicate alle strutture ricettive e una visione d'insieme che tenga conto sia dell'abitare che dell'ospitare.
Dal primo sopralluogo alla prima colazione dei tuoi ospiti
Da casa a struttura ricettiva: cosa cambia nel progetto
Trasformare un casale in B&B o agriturismo non significa solo ristrutturare: significa progettare per gli ospiti, non solo per sé. Cambiano i requisiti su camere e bagni (numero minimo, dimensioni, accessibilità), sugli spazi comuni (sala colazione, reception, aree relax), sulla sicurezza (vie di fuga, prevenzione incendi in base al numero di posti letto) e spesso sull'impiantistica (climatizzazione, insonorizzazione tra le camere). Vanno inoltre valutati fin dall'inizio parcheggio, accessibilità per ospiti con disabilità e, se previsto, piscina o altri servizi esterni.
Dal primo sopralluogo alla prima colazione dei tuoi ospiti
In the Marche, the type of accommodation business you choose determines the applicable regulations and, consequently, the design of the project. There are two main options. ### Non-hotel accommodation facilities (B&Bs, country houses, guesthouses, holiday homes) These are governed by Regional Law No. 9 of 11 July 2006 (Consolidated Law on Regional Tourism Regulations) and by the implementing resolutions of the Regional Council. This category includes country houses and period residences, guesthouses, holiday homes and apartments, furnished apartments for tourist use, garden sharing and bed & breakfasts (for B&Bs, Regional Council Resolution No. 378/2007). To open one, the following are required: * health and hygiene requirements for residential use, as defined by the municipality's building and health regulations; * technical and functional requirements established by the Regional Council; * public security requirements; * health notification, where food and drinks are served; * a SCIA (Certified Notification of Commencement of Activity) submitted through the SUAP, together with registration in the Regional Register of non-hotel accommodation facilities (Regional Council Resolution No. 193/2021). ### Agriturismo Agriturismo is regulated by Regional Law No. 21 of 14 November 2011 on the multifunctionality of agricultural businesses and by the relevant regional regulation (No. 6/2013). It is an activity reserved for agricultural entrepreneurs pursuant to Article 2135 of the Italian Civil Code: anyone who does not operate an agricultural business cannot open an agriturismo, and must instead opt for one of the non-hotel accommodation categories. Residential buildings (excluding luxury properties) and existing buildings used for agricultural purposes may be used, provided they have been present on the farm for at least ten years.
Dal primo sopralluogo alla prima colazione dei tuoi ospiti
1. Verifica preliminare: stato legittimo e destinazione d'uso
Prima di disegnare le camere si verifica cosa l'edificio è oggi, sul piano legale: legittimità urbanistica e catastale, destinazione d'uso, eventuali difformità. Il cambio di destinazione verso l'uso ricettivo, i requisiti igienico-sanitari del regolamento comunale e la tipologia di attività scelta (extra-alberghiera o agrituristica) si decidono in questa fase, perché condizionano layout, numero di camere e tempi.
2. Progettazione: dare un'anima agli spazi
Camere, bagni, sala colazione e aree comuni pensati per chi soggiorna, con materiali che rispettano pietra, mattoni e travi originali. Se serve, giardino e piscina entrano nel progetto fin dall'inizio, non come aggiunta finale.
3. Pratiche tecniche e sismiche: la burocrazia non è un tuo problema
Genio Civile, autorizzazioni comunali, eventuale accesso agli atti: seguiamo noi l'intero iter, così non devi rincorrere uffici e scadenze.
4. Cantiere: quando il progetto prende forma
Direzione lavori, coordinamento delle imprese e controllo della qualità in corso d'opera, con ogni fase seguita personalmente dall'Arch. Vigoni.
5. Apertura: dalla consegna delle chiavi ai primi ospiti
Il lavoro non finisce con la consegna: ti affianchiamo nell'iter per l'avvio dell'attività, così arrivi pronto ad accogliere.
Perché affidarsi a un architetto specializzato
Un progetto di questo tipo incrocia competenze tecniche (strutturali, sismiche, energetiche), normative (edilizie e ricettive) e di visione (rendere un edificio storico accogliente e funzionale per un'attività). Con oltre 20 anni di esperienza nel restauro di casali nelle Marche e nella progettazione di strutture ricettive, l'Arch. Paolo Vigoni segue personalmente ogni fase, dal primo sopralluogo alla consegna, nelle province di Ancona, Macerata e Pesaro-Urbino.
Domande frequenti
Quante camere può avere un B&B nelle Marche?
Se è gestito in forma imprenditoriale, al massimo sei camere e dodici posti letto, e lo stesso titolare non può gestire più di due B&B nello stesso edificio. In forma non imprenditoriale i limiti scendono a tre camere e sei posti letto, con la normale organizzazione familiare e per non più di 335 giorni all'anno (art. 34, L.R. 9/2006).
Per aprire un B&B serve il cambio di destinazione d'uso?
No, ai fini urbanistici l'attività di B&B non costituisce cambio di destinazione d'uso. C'è però un obbligo di presenza: il proprietario o possessore deve abitare nell'immobile nei periodi in cui l'attività è esercitata, oppure risiedere nello stesso Comune, con i locali a non più di 200 metri dalla propria abitazione. Per questo il B&B non è adatto a chi compra un casale solo per metterlo a reddito.
Cos'è una country house e in cosa si distingue da B&B e agriturismo?
È un'attività ricettiva rurale esercitata in fabbricati situati in zona agricola o nei borghi rurali individuati dai Comuni, trasformati con lavori di ammodernamento che non alterino gli aspetti architettonici originali. Offre camere o appartamenti con cucina autonoma e, se previsti, ristorazione e attrezzature sportive e ricreative per gli ospiti. È gestita in forma imprenditoriale e la legge la distingue espressamente dall'agriturismo (art. 21, L.R. 9/2006). È la tipologia pensata per il casale isolato che non fa capo a un'azienda agricola.
Quali deroghe tecniche ha una country house in un edificio rurale?
Si possono usare locali con altezza inferiore a quella prevista dalle norme urbanistiche o igienico-sanitarie, purché l'altezza minima tra pavimento e soffitto finiti non sia inferiore a 2,30 m. Le prescrizioni sull'eliminazione delle barriere architettoniche si applicano quando la ricettività complessiva supera le sei camere, e il Comune può concedere deroga se l'adeguamento è tecnicamente impossibile o se il fabbricato è di particolare pregio architettonico.
Cosa sono le case e gli appartamenti per vacanze?
Sono unità abitative arredate, con servizi igienici e cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale e affittate ai turisti senza servizi centralizzati, con contratti non superiori a tre mesi consecutivi. Il gestore deve garantire pulizia a ogni cambio di ospite e almeno una volta a settimana, biancheria pulita, utenze, assistenza per la manutenzione e ricevimento degli ospiti. Non è possibile somministrare cibi e bevande, e l'uso come casa vacanze non comporta cambio di destinazione d'uso ai fini urbanistici (art. 27, L.R. 9/2006).
Come si avvia l'attività?
Per le tipologie extra-alberghiere si presenta la SCIA al Comune, di norma tramite SUAP, dopo aver verificato i requisiti igienico-sanitari dei regolamenti edilizi e di igiene comunali e i requisiti tecnici stabiliti dalla Giunta regionale. Country house e case vacanze richiedono l'iscrizione al registro delle imprese. Se si somministrano pasti e bevande è necessaria anche la notifica sanitaria. Le strutture ricettive vengono inserite nel registro regionale e ricevono un codice identificativo regionale.
Serve il deposito sismico per trasformare un casale in struttura ricettiva?
Sì, se l'intervento tocca elementi strutturali dell'edificio, indipendentemente dalla destinazione d'uso finale. Anche il cambio d'uso e i nuovi carichi (camere, aree comuni) vanno valutati in fase di progetto.
E se ho un'azienda agricola e voglio fare agriturismo?
L'agriturismo segue una legge diversa (L.R. 21/2011) ed è riservato all'imprenditore agricolo. Se è il tuo caso, lo valutiamo a parte.
Stai pensando di trasformare un casale in un B&B o agriturismo nelle Marche? Prenota un sopralluogo gratuito con l'Arch. Paolo Vigoni.